임대차소송 업무영역

보증금반환

임차보증금의 반환

임대차가 종료되면 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고,
임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

※ 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환 받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

보증금반환소송이란?

임대차계약이 만료되거나 해제, 해지 등의 사유로 인하여 종료된 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
그러나 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 보증금을 반환 받기 위하여
제기하는 소송이 보증금반환 소송
입니다.

보증금반환소송 절차

  • 1. 내용증명발송
    (가압류 신청)
  • 2. 임차권등기명령
    신청
  • 3. 임대차보증금
    반환 청구 소송
  • 4. 경매신청 및
    강제집행
  • 5. 임대차보증금
    반환

1. 내용증명 발송

최소 임대차 계약만료 1개월 전(상가), 2개월 전(주택)에 계약 갱신 의사를 내용증명을 통해 발송합니다.

2. 임차권등기명령 신청

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임대차가 종료되거나 계약이 만료되었을 때 임차권등기명령을 주소지 관할 법원에 신청합니다.

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

3. 보증금반환 청구소송

임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다.
이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다.

1. 소장의 송달     >     2. 기일의 지정     >     3. 증거조사에 관한 특칙      >     4. 판결에 관한 특례

4. 경매신청 및 강제집행

임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우
반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 따라서 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는
인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

5. 임대차보증금 반환

대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서
후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

관련판례 (전세보증금반환·임대보증금반환)

대법원 2017. 10. 12.선고 2017다224630, 224647 판결【건물인도등청구의소·보증금반환】
  • 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상의무를 지는지 여부(원칙적 소극)

  • 【판결요지】"임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다."
대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결【건물인도등】 〈표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 임대주택의 인도를 구하는 사건〉
  • 공공건설임대주택의 임대사업자가 임차인의 동의 절차를 거치지 않고 일방적으로 임대보증금과 임대료의 상호전환 조건을 제시하여 체결한 임대차계약의 효력(무효) / 이때 임대차계약이 민법 제138조에 따라 표준임대보증금과 표준임대료를 임대 조건으로 하는 임대차계약으로 전환되어 유효하게 존속하는지 여부(원칙적 적극)

  • 【판결요지】"임차인의 동의 절차를 올바르게 거쳤으면 유효한 임대차계약으로 성립될 수 있는 경우에도, 그러한 절차를 거치지 않고 일방적으로 상호전환의 조건을 제시하여 임대차계약을 체결하였다면 이는 효력규정인 임대주택법령에 위반된 약정으로서 무효가 된다.

    건설교통부 고시에 의하여 산출되는 임대보증금과 임대료의 상한액인 표준임대보증금과 표준임대료를 기준으로 계약상 임대보증금과 임대료를 산정하여 임대보증금과 임대료 사이에 상호전환을 하였으나 절차상 위법이 있어 강행법규 위반으로 무효가 되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대사업자와 임차인이 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대 조건, 즉 표준임대보증금과 표준임대료에 의한 임대 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 타당하다. 그러므로 임대차계약은 민법 제138조에 따라 표준임대보증금과 표준임대료를 임대 조건으로 하는 임대차계약으로서 유효하게 존속한다."

보전처분

보전처분은 통상 가압류나 가처분을 말하는데 보증금반환을 청구하는 사건에서 보전처분이 필요한 경우가 그렇게 많지는 않습니다.
이미 전세권 등기, 점유와 이전신고 그리고 확정일자, 임차권등기명령을 통해서 대항력과 우선변제권을 확보해 놓은 경우가 대부분이기 때문입니다.

다만 필요비나 유익비 청구, 부속물매수청구, 계약에 따른 혹은 상대방의 불법행위에 의한 손해배상청구를 해야 하는 경우,
이미 판결이나 그와 동일한 효력에 기한 것이 아닌 타인에 의한 경매나 전세권 등기에 기하여 건물과 토지에 대해 경매를 실시하고
배당을 받았음에도 받지 못한 부분이 있어 일반채권으로 나머지를 회수해야 하는 경우에는 보전처분이 필요합니다.

강제집행

보증금반환을 강제로 받아내기 위한 강제집행은 전세나 임대차계약이 되어 있는 건물과 토지를 경매에 붙인 후
낙찰이 되면 발생하는 낙찰대금을 배당받는 방법으로 이루어집니다.

물론 그러한 강제집행을 실시하기 위해서는 전세권 등기가 되어 있었거나 소송을 통한 법원의 승소판결문이나
그와 동일한 조정서, 결정서, 임대차분쟁조정위원회의 조정서 등이 필요합니다.

만약 경매실시를 통해 낙찰대금을 배당 받고서도 여전히 돌려받지 못한 보증금이 있는 경우에는
기존의 임대인에 대한 일반채권으로 강제집행을 할 수가 있는데 이 경우에는 반환받을 보증금에 대한 법원의 판결문이나
그와 동일한 효력을 통한 집행권원을 먼저 취득해야 합니다.

일반채권으로 보증금반환 받기를 시도할 시에는 계약을 했던 건물이 아닌 기존 임대인의 다른 부동산, 유체동산, 자동차,
선박, 채권, 무체재산권 등의 재산을 찾아내어 강제집행을 실시할 수가 있습니다.

법무법인 혜안은 보증금반환 소송 자체를 자신하는 것은 물론 강제집행 전담부서를 따로 운영하며 협상대행 및 시기를
놓치지 않는 즉각적인 강제집행실시 일반채권으로의 회수를 시도하는 경우 능숙한 재산파악이 가능합니다.(신용조회실시 허가 취득)

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