임대차소송 업무영역

보증금반환

임차보증금의 반환

임대차가 종료되면 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고,
임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

※ 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환 받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

보증금반환소송이란?

임대차계약이 만료되거나 해제, 해지 등의 사유로 인하여 종료된 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
그러나 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 보증금을 반환 받기 위하여
제기하는 소송이 보증금반환 소송
입니다.

보증금반환소송 절차

  • 1. 내용증명발송
    (가압류 신청)
  • 2. 임차권등기명령
    신청
  • 3. 임대차보증금
    반환 청구 소송
  • 4. 경매신청 및
    강제집행
  • 5. 임대차보증금
    반환

1. 내용증명 발송

최소 임대차 계약 만료 1개월 전에 계약 갱신 의사를 내용증명을 통해 발송합니다.

2. 임차권등기명령 신청

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임대차가 종료되거나 계약이 만료되었을 때 임차권등기명령을 주소지 관할 법원에 신청합니다.

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

3. 보증금반환 청구소송

임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다.
이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다.

1. 소장의 송달     >     2. 기일의 지정     >     3. 증거조사에 관한 특칙      >     4. 판결에 관한 특례

4. 경매신청 및 강제집행

임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우
반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 따라서 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는
인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

5. 임대차보증금 반환

대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서
후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

보전처분

보전처분은 통상 가압류나 가처분을 말하는데 보증금반환을 청구하는 사건에서 보전처분이 필요한 경우가 그렇게 많지는 않습니다.
이미 전세권 등기, 점유와 이전신고 그리고 확정일자, 임차권등기명령을 통해서 대항력과 우선변제권을 확보해 놓은 경우가 대부분이기 때문입니다.

다만 필요비나 유익비 청구, 부속물매수청구, 계약에 따른 혹은 상대방의 불법행위에 의한 손해배상청구를 해야 하는 경우,
이미 판결이나 그와 동일한 효력에 기한 것이 아닌 타인에 의한 경매나 전세권 등기에 기하여 건물과 토지에 대해 경매를 실시하고
배당을 받았음에도 받지 못한 부분이 있어 일반채권으로 나머지를 회수해야 하는 경우에는 보전처분이 필요합니다.

강제집행

보증금반환을 강제로 받아내기 위한 강제집행은 전세나 임대차계약이 되어 있는 건물과 토지를 경매에 붙인 후
낙찰이 되면 발생하는 낙찰대금을 배당받는 방법으로 이루어집니다.

물론 그러한 강제집행을 실시하기 위해서는 전세권 등기가 되어 있었거나 소송을 통한 법원의 승소판결문이나
그와 동일한 조정서, 결정서, 임대차분쟁조정위원회의 조정서 등이 필요합니다.

만약 경매실시를 통해 낙찰대금을 배당 받고서도 여전히 돌려받지 못한 보증금이 있는 경우에는
기존의 임대인에 대한 일반채권으로 강제집행을 할 수가 있는데 이 경우에는 반환받을 보증금에 대한 법원의 판결문이나
그와 동일한 효력을 통한 집행권원을 먼저 취득해야 합니다.

일반채권으로 보증금반환 받기를 시도할 시에는 계약을 했던 건물이 아닌 기존 임대인의 다른 부동산, 유체동산, 자동차,
선박, 채권, 무체재산권 등의 재산을 찾아내어 강제집행을 실시할 수가 있습니다.

법무법인 혜안은 보증금반환 소송 자체를 자신하는 것은 물론 강제집행 전담부서를 따로 운영하며 협상대행 및 시기를
놓치지 않는 즉각적인 강제집행실시 일반채권으로의 회수를 시도하는 경우 능숙한 재산파악이 가능합니다.(신용조회실시 허가 취득)

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