법무법인 혜안

명도·임대차 전담

법무법인 혜안

명도·임대차법률 전략센터

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

같은 명도 사건처럼 보여도 계약 종료 사유와 점유 이전 여부에 따라 필요한 절차가 달라집니다. 이 업무기록에서도 사실관계와 증거를 나누어 확인하는 작업이 먼저였습니다.

공사를 완공하고 신축 건물이나 상가의 수분양자, 입주 예정자들이 이사를 준비하며 영업 개시일만을 손꼽아 기다리고 있음에도 불구하고, 하도급 시공업체나 원청이 "미지급 기성금이 존재한다"라는 핑계를 대며 현장 출입구를 쇄사슬로 묶어두고 유치권을 행사하여 입주가 전면 지연될 때 건물주와 수분양자가 마주하는 현실적 고충은 이루 말할 수 없이 가혹합니다.

매달 돌아오는 금융권 PF 이자와 수억 원대 중도금 원리금 상환 독촉 전화가 빗발치고, 입주 지연에 따른 수분양자들의 집단 지체상금 청구서가 날아들며, 당장 예정된 상가 영업 마비로 인한 위약금 압박까지 목을 죄어올 때의 심정은 일상을 송두리째 마비시키는 것이 엄연한 현실입니다.

법무법인 혜안을 찾아오신 의뢰인 역시 상가 신축 공사를 마치고 수분양자들의 입주를 불과 수일 앞둔 시점에서, 하수급 업체 A사가 허위의 추가 공사대금 정산을 요구하며 현장을 기습 점유하고 '유치권 행사 중'이라는 플래카드를 내걸어 입주가 전면 마비되는 절체절명의 도산 위기에 시달리던 상태였습니다. (광고책임변호사: 신동호 변호사)

금전 문제도 함께 얽혀 있었습니다. 미납 차임과 관리비, 보증금, 원상회복비는 발생 시점과 근거가 서로 달라 한꺼번에 계산하기보다 항목별 표로 나눠 확인했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

법무법인 혜안을 찾아오신 의뢰인 역시 상가 신축 공사를 마치고 수분양자들의 입주를 불과 수일 앞둔 시점에서, 하수급 업체 A사가 허위의 추가 공사대금 정산을 요구하며 현장을 기습 점유하고 '유치권 행사 중'이라는 플래카드를 내걸어 입주가 전면 마비되는 절체절명의 도산 위기에 시달리던 상태였습니다. (광고책임변호사: 신동호 변호사)

사건 배경: "유치권 행사로 현장 봉쇄한 시공사… 벼랑 끝에 선 건물주의 눈물"

혜안은 의뢰인이 보유한 자료를 날짜순으로 배열하고, 상대방 주장과 객관적인 기록이 어긋나는 부분을 따로 정리했습니다.

의뢰인은 상가 신축 프로젝트를 진행하던 시행 법인의 대표였습니다. 원청 및 하도급 업체 A사와 계약을 맺고 공정률에 맞춰 정식 세금계산서 정산까지 완수했으나, 준공 승인이 떨어지자 A사는 돌연 태도를 바꾸었습니다.

A사는 "설계 변경에 따른 수억 원의 추가 공사대금을 내놓지 않으면 단 한 명의 수분양자도 입주시킬 수 없다"라며 출입구를 폐쇄하고 용역 인력을 동원해 현장을 점유했습니다. A사는 뒤로 법인 예금 계좌 잔고를 비워두고 제3자 명의 계좌로 대금을 수령하며 강제집행을 무력화하려 했습니다.

입주 지연이 수주일째 이어지자 수분양자들의 계약 해제 통보와 지체상금 독촉장이 연이어 날아들었고, 금융권 연장 거부로 도산 위기에 몰렸습니다. 남들처럼 1년씩 걸리는 민사 본안 소송만 기다릴 여유가 없었던 의뢰인은 A사의 허위 유치권을 즉시 무력화하고 현장을 인도받고자 유치권 전문 법무법인 혜안의 문을 두두리게 되었습니다.

결과 및 사건의 의의

계약서상 '유치권 포기 특약' 존재 여부를 확인하세요!

하도급 계약서나 관련 제출 서류에 "신축 공사대금과 관련하여 유치권을 행사하지 않는다"라는 특약 문구가 들어있는지 확인해야 합니다. 유치권 포기 특약이 존재하면 상대방의 점유는 불법 점유가 되어 즉시 가처분을 인용받을 수 있습니다.

본안 소송 전 시공사의 '제3채무자 매출채권 기습 가압류'를 선행하세요!

명도와 금전 정산은 서로 연결되어 있지만 쟁점은 구분해서 보아야 합니다. 인도 시점과 보증금·차임 계산 기준을 각각 특정하면 협의나 소송의 범위도 선명해집니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 해지·갱신거절 통지가 상대방에게 도달한 날짜를 정리합니다.
3. 소송 중 점유 이전 가능성과 점유이전금지가처분 필요성을 검토합니다.
4. 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사