업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.
사건 개요
사건의 의뢰인은 이 사건 주택의 종전 임대인과의 사이에서 임대차계약서를 작성한 임차인으로 전입신고를 하고 같은 날 위 계약서와 확정일자를 받아 처와 함께 점유 및 사용했습니다.
그 후 임대차기간의 만료일 무렵 종전 임대인과 임차인 사이에서 갱신거절의 통지는 없었고, 그로부터 다시 2년이 지난 시점에도 갱신거절의 통지는 이루어지지 않았습니다.
한편 종전 임대인이 피고에게 발행한 것으로 기재된 보증금 영수증과 공인중개사가 피고에게 발행한 것으로 기재된 중개료수수료 영수증이 각 작성되어 있는 상태였습니다.
이후 해당 주택은 임의경매절차가 진행되었는데, 이에 원고는 이 사건 주택을 경매를 통해 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳐 새 임대인이자 소유자가 되었습니다.
그런데 원고인 새 임대인 측에서 사건의뢰인인 임차인을 상대로 허위임차인임을 주장하면서 명도소송을 제기하였고, 이에 임차인 측에서는 임대차보증금 반소를 제기하였습니다.
쟁점 및 혜안의 대처
상대방 원고 측에서는 본인의 소유권에 기하여 피고에게 이 사건 주택의 반환을 구했습니다.
본 사건에서 원고는 다음과 같은 주장을 제기하였습니다.
우선 이 사건 임대차계약서와 영수증에 기재된 종전 임대인의 필적이 서로 다르고, 해당 계약서가 해당 공인중개사무소에 보존되어 있지 않은 점에 비춰 위 서류들은 위조 또는 조작된 것임을 주장했습니다.
그리고 임대차계약서의 양식이 한국공인중개사협회의 표준 양식임에 비해 영수증 양식은 그렇지 않을 뿐 아니라 간인도 없고, 영수일자도 공인중개사들의 휴무일인 일요일인 점도 문제 삼았습니다.
또한 계약서상 잔금 기일보다 빠른 일자에 전입신고 및 확정일자가 마쳐진 점, 임대차보증금의 액수가 계약 당시 주변의 시세보다 지나치게 높아 현실에 맞지 않는다고 지적했습니다.
아울러 피고가 임대차보증금을 현금 내지 수표로 지급했다고 주장하나 수표가 발행된 내역만 있을 뿐 임대인에게 지급된 증거는 없다고 주장했습니다.
진행 경과
원칙적으로 의뢰인인 피고는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마침으로써 주택임대차보호법의 대항력을 취득하였고, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계함에 따라 임대차보증금을 반환하지 않는 한 피고의 임차권은 소멸하지 않는 것이었습니다.
더욱이 피고가 종전 임대인에게 임대차보증금을 정상적으로 지급한 사실을 인정받기 위해 증거자료 및 논리적 변론을 바탕으로 입증하는 데 주력하였습니다.
이를 통해 임대차보증금의 반환과 주택의 인도는 동시에 이뤄져야 한다는 피고 측의 동시이행의 항변권을 주장했습니다.
결과 및 사건의 의의
법원은 위 임대차계약서와 위 영수증에 기재된 종전 임대인의 필적이 다르다고 보기 부족하고, 원고 측에서 주장하는 계약서 미보존, 영수증 양식, 간인, 영수증의 휴일 교부 등의 사정 또한 거래의 실정상 충분히 있을 수 있는 일이라고 보았습니다.
그리고 종전 임대인이 피고로부터 임대차보증금을 지급받은 후 영수증을 발행했다고 분명히 진술한 점, 원고가 피고를 상대로 사문서위조 혐의로 고소한 사건에서 ‘혐의없음’ 처분이 내려진 점, 피고가 위 임대차계약서 특약사항과 관련해 OO은행 OOOO지점으부터 대출받은 전세자금대출금이 종전 임대인에게 송금된 점, 위 피고가 종전에 거주하던 주택의 임대차보증금을 돌려받아 이 사건 주택의 임대차보증금을 보탠 사정을 엿볼 수 있는 점, 임대차계약서 및 영수증 작성에 공인중개사가 관여하여 그 중개수수료도 지급된 것으로 보이는 점을 종합적으로 판단했을 때 임대차보증금이 지급된 사실을 인정했습니다.
덧붙여 임대차보증금의 시세는 임대차 목적물의 상태나 계약 당사자들이 처한 상황에 따라 유동적인 것이므로 위의 판단을 방해할 만한 사정이 되지 못한다고 지적하였습니다.
이에 원고는 피고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있으므로, 피고는 원고로부터 보증금을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하고, 원고의 본소청구를 기각하면서 소송비용은 본소, 반소를 합해 원고 측에서 부담하도록 판결했습니다.
사건의 의미
상대방 임대인 측의 주장을 객관적인 증거 및 설득력있는 논리를 바탕으로 무력화하여 의뢰인인 임차인은 판결 이후 임대차보증금 전액을 회수할 수 있었고, 소송에 들어간 비용 및 변호사수임료, 이사비용까지도 모두 받은 다음 안정적으로 이사를 나갈 수 있었습니다.
만약 내 사건이라면?
비슷한 상황이라도 계약 내용과 확보된 자료에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다. 아래 항목부터 확인해 두는 것이 좋습니다.
- 임대차계약서·확정일자·전입신고 자료를 보관하고 있는지
- 보증금 지급내역과 영수증, 대출금 송금자료가 있는지
- 경매절차에서 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는지
- 주택 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계를 확인했는지
광고책임변호사: 신동호 변호사
명도·임대차 문제로 대응 시점을 고민하고 있다면
계약서와 차임 내역, 통지 기록을 기준으로 현재 가능한 절차를 확인해 보세요.점유관계와 계약 종료 사유, 보증금 정산 여부에 따라 명도 청구와 방어 방법이 달라질 수 있습니다.
상담 내용과 개인정보는 관련 법령과 내부 기준에 따라 보호됩니다.
