업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.
사건 개요
같은 명도 사건처럼 보여도 계약 종료 사유와 점유 이전 여부에 따라 필요한 절차가 달라집니다. 이 업무기록에서도 사실관계와 증거를 나누어 확인하는 작업이 먼저였습니다.
원고는 상가건물소유자로 피고인 임차인의 가족에게 상가건물 2개 호수를 임대해줬습니다. 그런데 임차인들이 미지급한 차임의 연체액이 3기를 초과해 원고는 이를 이유로 임차인들에게 내용증명으로 계약해지를 통지해 1차 임대차계약이 해지되었습니다. 그러나 임차인 중 1인이 원고를 찾아와 다시 임대차계약을 체결해줄 것을 요청해 결국 원고는 연체한 월차임은 기존 보증금에서 공제한 뒤 보증금도 감액해주고 월차임은 700만 원으로 책정해 피고에게 이 사건 상가건물 2개를 다시 임대해줬습니다.
하지만 피고인 임차인은 2차 임대차계약 체결 이후에도 과거와 같이 일부만 입금하는 방식으로 월차임을 연체하기 시작해 그 액수가 3기의 차임액에 해당하는 금액(700만원 x 3개월 = 2100만원)에 이르도록 연체했고, 이에 원고는 다시 계약해지를 통지하려 하자 피고는 그제서야 3개월의 차임액을 초과하지 않는 범위 내에서 월세를 일부 입금하였고, 그때부터는 월차임을 3개월 이상 연체하지는 않았습니다.
이에 원고는 피고를 내보내고 싶은데 방법이 없다며 혜안에 상담을 요청한 것입니다.
금전 문제도 함께 얽혀 있었습니다. 미납 차임과 관리비, 보증금, 원상회복비는 발생 시점과 근거가 서로 달라 한꺼번에 계산하기보다 항목별 표로 나눠 확인했습니다.
쟁점 및 혜안의 대처
본 사건에서는, 1) 피고의 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 것인지, 이로 인해 2) 원고가 피고의 계약갱신요구를 거절할 수 없는 것인지, 그리고 2) 피고의 권리금 회수기회를 원고가 방해하고 있는지가 쟁점이 되었습니다.
혜안은 의뢰인이 보유한 자료를 날짜순으로 배열하고, 상대방 주장과 객관적인 기록이 어긋나는 부분을 따로 정리했습니다.
의뢰인이 혜안에 방문했을 당시 임차인의 월차임 연체액은 3기액을 초과하지 않아 표면적으로는 연체를 원인으로 계약해지가 어려운 상황으로 보였으나, 혜안이 의뢰인인 원고에게 요청해 계약체결 이후 임차인이 지급한 월차임 입금내역에 관한 통장거래내역 자료를 확보해 검토해본 결과 임대차계약 체결한 이후에도 임차인이 월차임을 간헐적으로 일부 금액만 입금하면서 과거에도 3기의 차임액에 해당하는 금액만큼 연체한 사실을 추가로 확인할 수 있었습니다.
이에 임대차계약 기간 만료가 몇 개월 남지 않은 시점인 점을 활용해, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 적법하게 이를 거절할 수 있다는 상가건물임대차보호법 규정에 의거, 임차인에게 내용증명으로 갱신거절을 통지했습니다.
하지만 피고는 강경하게 퇴거에 불응하면서 신규 임차인을 구할 테니 권리금으로 1억원을 받고 나겠다면서 건물인도 거절의사를 밝혔고, 혜안에서는 피고를 상대로 계약 기간만료 전 건물명도소송을 제기했습니다.
결과 및 사건의 의의
원고 측에서 건물명도소송을 제기하자 임차인은 보증금 및 권리금에 대해 반소를 제기하겠다고 맞섰습니다. 이에 혜안은 소송과 병행하여 피고 측과의 지속적인 협의를 진행했습니다.
상가건물임대차보호법상 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 되지만 이는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 때는 적용받지 않기 때문에 피고의 권리금반환에 대한 항변은 정당한 주장이 될 수 없다는 점을 대화를 통해 지속적으로 설득하는 과정을 거쳤습니다. 결국 재판이 종료되기도 전에 피고 측에서 건물을 인도하면서 사건은 조기에 종결될 수 있었습니다.
명도와 금전 정산은 서로 연결되어 있지만 쟁점은 구분해서 보아야 합니다. 인도 시점과 보증금·차임 계산 기준을 각각 특정하면 협의나 소송의 범위도 선명해집니다.
만약 내 사건이라면?
- 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
- 월별 차임 입금내역과 연체액을 날짜순으로 계산합니다.
- 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
- 신규 임차인 주선 과정과 권리금 협의 기록을 보존합니다.
구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.
광고책임변호사: 신동호 변호사
명도·임대차 문제로 대응 시점을 고민하고 있다면
계약서와 차임 내역, 통지 기록을 기준으로 현재 가능한 절차를 확인해 보세요.점유관계와 계약 종료 사유, 보증금 정산 여부에 따라 명도 청구와 방어 방법이 달라질 수 있습니다.
상담 내용과 개인정보는 관련 법령과 내부 기준에 따라 보호됩니다.
