법무법인 혜안

명도·임대차 전담

법무법인 혜안

명도·임대차법률 전략센터

업무 사례를 바탕으로 개인정보보호를 위해 일부 각색한 사례입니다.

사건 개요

명도·임대차 분쟁은 계약이 끝났다는 사실만으로 바로 정리되지 않습니다. 점유자가 누구인지, 해지 통지가 언제 도달했는지, 보증금에서 정산할 항목은 무엇인지까지 차례로 확인해야 하는데요.

사건의 의뢰인은 이 사건 주택의 종전 임대인과의 사이에서 임대차계약서를 작성한 임차인으로 전입신고를 하고 같은 날 위 계약서와 확정일자를 받아 처와 함께 점유 및 사용했습니다.

그 후 임대차기간의 만료일 무렵 종전 임대인과 임차인 사이에서 갱신거절의 통지는 없었고, 그로부터 다시 2년이 지난 시점에도 갱신거절의 통지는 이루어지지 않았습니다.

한편 종전 임대인이 피고에게 발행한 것으로 기재된 보증금 영수증과 공인중개사가 피고에게 발행한 것으로 기재된 중개료수수료 영수증이 각 작성되어 있는 상태였습니다.

당사자 사이의 대화만 보면 서로 다른 기억이 맞서는 부분이 많았습니다. 그래서 계약서와 계좌 내역, 현장 사진처럼 작성 시점이 확인되는 자료를 중심으로 사실관계를 다시 구성했습니다.

쟁점 및 혜안의 대처

상대방 원고 측에서는 본인의 소유권에 기하여 피고에게 이 사건 주택의 반환을 구했습니다.

본 사건에서 원고는 다음과 같은 주장을 제기하였습니다.

초기 상담 단계에서는 원하는 결론만 정하기보다 현재 입증할 수 있는 사실과 추가로 확보해야 할 자료를 구분했습니다.

원칙적으로 의뢰인인 피고는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마침으로써 주택임대차보호법의 대항력을 취득하였고, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계함에 따라 임대차보증금을 반환하지 않는 한 피고의 임차권은 소멸하지 않는 것이었습니다.

더욱이 피고가 종전 임대인에게 임대차보증금을 정상적으로 지급한 사실을 인정받기 위해 증거자료 및 논리적 변론을 바탕으로 입증하는 데 주력하였습니다.

이를 통해 임대차보증금의 반환과 주택의 인도는 동시에 이뤄져야 한다는 피고 측의 동시이행의 항변권을 주장했습니다.

결과 및 사건의 의의

법원은 위 임대차계약서와 위 영수증에 기재된 종전 임대인의 필적이 다르다고 보기 부족하고, 원고 측에서 주장하는 계약서 미보존, 영수증 양식, 간인, 영수증의 휴일 교부 등의 사정 또한 거래의 실정상 충분히 있을 수 있는 일이라고 보았습니다.

그리고 종전 임대인이 피고로부터 임대차보증금을 지급받은 후 영수증을 발행했다고 분명히 진술한 점, 원고가 피고를 상대로 사문서위조 혐의로 고소한 사건에서 ‘혐의없음’ 처분이 내려진 점, 피고가 위 임대차계약서 특약사항과 관련해 OO은행 OOOO지점으부터 대출받은 전세자금대출금이 종전 임대인에게 송금된 점, 위 피고가 종전에 거주하던 주택의 임대차보증금을 돌려받아 이 사건 주택의 임대차보증금을 보탠 사정을 엿볼 수 있는 점, 임대차계약서 및 영수증 작성에 공인중개사가 관여하여 그 중개수수료도 지급된 것으로 보이는 점을 종합적으로 판단했을 때 임대차보증금이 지급된 사실을 인정했습니다.

덧붙여 임대차보증금의 시세는 임대차 목적물의 상태나 계약 당사자들이 처한 상황에 따라 유동적인 것이므로 위의 판단을 방해할 만한 사정이 되지 못한다고 지적하였습니다.

분쟁이 시작된 뒤에는 문자 한 건이나 입금내역 한 줄도 중요한 자료가 될 수 있습니다. 삭제하거나 임의로 정리하기 전에 원본 상태로 보존하는 것이 안전합니다.

만약 내 사건이라면?

1. 임대차계약서와 특약사항의 원본을 확인합니다.
2. 해지·갱신거절 통지가 상대방에게 도달한 날짜를 정리합니다.
3. 현재 점유자와 실제 사용자를 현장 자료로 확인합니다.
4. 보증금에서 공제할 차임·관리비·원상회복비를 구분합니다.

구체적인 대응은 계약 내용과 점유 상태, 확보된 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 일정이 지나기 전에 현재 자료로 가능한 절차부터 확인해 보시기 바랍니다.

광고책임변호사: 신동호 변호사