법무법인 혜안

명도·임대차 전담

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명도·임대차전담센터

전반적인 경기침체로 인해 전국 상업용부동산의 공실률이 역대 최고치를 기록하고 있는 상황이다. 상가건물의 권리금도 매년 하락하는 추세로 접어들고 있다.

한국감정원의 “상업용부동산 임대동향조사”를 보면 2018년도 4분기 기준 중대형 상가 공실률 10.8%, 소규모 상가 공실률 5.3%인 것으로 나타나고 있고, 서울 이태원의 경우 중대형 상가 공실률이 무려 21.6%에 달하고 있는 것을 확인할 수 있다. 지방의 상황은 더욱 좋지 않다. 

“상업용부동산 임대동향조사” 도시별/업종별 상가권리금 수준을 보더라도, 2018년도 전체지역 평균 권리금 수준이 평균 4,535원으로 전년(평균 4,777원)대비 5%정도 하락한 것을 확인할 수 있다. 1년치 임대료를 면제해주는 상거건물도 생겨나고 있고, 심지어는 상가권리금이 없는 상가점포도 30.5%로 늘어난 상황이다.

이러한 추세를 반영하듯 최근 보험업계에서는 SGI서울보증을 시작으로 올해 상반기 중 권리금 보장보험을 선보일 예정이라고 한다. 

상가권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 

상가건물 임대차보호법에서는 권리금 보호 적용 대상에 전통재래시장을 포함하고, 상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 신설하고, 권리금 회수기회 보호기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터로 늘리는 등 상가건물 임차인의 상가권리금을 보호하기 위한 내용을 담고 있다. 

하지만 상가건물 임대인과 임차인 간의 상가권리금 분쟁은 계속되고 있는 상황이다. 임차인의 권리금 회수 기회에 대한 임대인의 방해 행위 사례들이 늘면서 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하는 “상가권리금 분쟁 사례”가 늘고 있는 추세인 것이다.

상가건물 임대인이 임대차 계약기간이 만료되면 본인이 직접 상가를 운영할 계획이라 재계약을 해줄 수 없으니 임차인에게 무조건 나가라고 통보를 해오면서, 권리금 이외에도 인테리어 비용 등 많은 자금이 들어간 임차인이 권리금을 날려버릴 위기에 처하기도 한다. 

또한, 권리금을 주고 들어올 신규임차인을 찾게 되어 신규 임대차계약을 체결할 것을 임대인에게 요구하여 임대인이 이를 받아들인 경우에도 임대인이 신규 임대인에 대한 임대조건을 변경하여 고액의 임대료를 요구하는 경우도 있다.

법무법인 혜안 명도임대차센터에 따르면 “이런 경우 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인은 신규임차인을 주선하여 신규 임대차계약을 체결할 것을 임대인에게 요구할 수 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 이러한 임차인의 요구를 거절할 경우에는 권리금 회수 방해 행위에 해당하여 임대인을 상대로 손해배상청구 소송이 가능할 수 있다”고 설명했다.

“다만, 임차인의 권리금 회수기회에 대한 방해 행위를 한 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하더라도, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 덧붙였다.

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