차임 미납 등을 미납한 상태로 연락두절과 도망을 다니는 경우가 그 예가 된다.
상가건물임대차보호법에 따라 상가의 임차인이 3기에 달하는 차임을 연체할 경우(월세를 기준으로 미납금액이 3개월 치)에 달하면 임대인 측에서는 임대차계약을 해지할 수 있다.
다만 해지의 증거를 남기기 위해 내용증명우편을 활용하거나 어렵다면 최소한 서로 간에 주고받은 문자메시지 등의 대화 기록이라도 보관할 필요가 있다.
그리고 임대인 측이 계약의 해지나 갱신거절권을 행사하지 않고 임대료를 이의 없이 수령한 경우 다시 임차인의 귀책 사유로 인해 임대인 측에 정당한 해지사유가 발생하기 전까지는 계약의 해지 및 갱신거절을 할 수 없게 된다는 점을 유념하여 원하는 시점에 반드시 계약을 해지하려 한다면 밀린 월세를 수령하더라도 해지 의사를 명확하게 통보하고 수령해야 한다.
간혹 임차인이 연락이 닿지 않는다는 이유로 교섭할 방법을 찾고자 함부로 임대차계약을 하고 있던 공간에 문을 열고 들어가서 확인한다거나, 심지어는 계약 종료에 따른 불법점유를 이유로 짐을 빼 옮기는 사례도 종종 있는데 계약이 해지된 상태더라도 이러한 행동은 주거침입죄가 성립할 수 있으며, 짐을 옮겨버리는 행위는 경우에 따라 절도나 손괴죄 등과 엮일 수도 있으니 주의해야 한다.
따라서 임차인을 합법적인 조치로 강제퇴거 시키고자 한다면 건물명도소송을 제기해 집행권원을 취득한 다음 이를 근거로 강제집행 절차를 실시하면 되는데, 위에서 언급하였듯 임차인의 현재 거주하는 곳이나 실제 주소지를 몰라 연락이 닿지 않더라도 부동산명도소송을 제기한 다음 수령거부, 거주불명, 폐문부재 등의 상태가 계속될 경우 공시송달이라는 방법을 통해 임차인이 직접 소송에 참여하지 않아도 절차를 진행해 승소판결문을 받을 수 있다.
이와 관련해 법무법인 혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “명도소송 판결문을 받아 강제집행 절차로 임차인을 내보내는 것 이외에도 임차인이 미납한 월세 또는 상가건물이 비워지기 전까지 발생한 원상회복 비용 등의 부수적인 문제들에 대해서도 해결방법이 필요할 것인데, 우선 임차인을 내보낼 때 반환해야 하는 보증금에서 그 금액 부분 만큼 공제할 수도 있고 만약 금액이 부족하거나 불가능할 경우 명도소송 제기 시 비용도 함께 청구해볼 수 있다”고 말했다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
