[비욘드포스트 한경아 기자] 임차인과 기존 계약을 맺었던 것이 정당히 해지가 된 상태임에도 나가지 않고 버틴다거나 임차인의 의무위반, 고의나 중과실에 의한 건물파손, 거짓이나 부정한 방법으로 임대차한 사실이 있으나 협의되지 않는 경우 등으로 마찰을 겪게 된다면 명도소송을 고려해볼 수밖에 없다.

기본적으로 상가건물명도소송을 통해 승소판결이나 판결과 같은 효력을 받았음에도 여전히 퇴거하지 않는다면 강제집행을 실시해 강제퇴거를 시키는 것이 가능하지만, 단순히 승소와 강제집행까지 수월하게 끝나지 않으며, 여러 권리관계나 반소제기 등으로 엮이는 사례도 훨씬 많고, 제대로 법률적 준비를 하지 않았다가 오히려 역공을 당하는 사례도 많기 때문에, 연관 가능성이 있는 여러 분쟁의 요소들을 찾아 대비할 필요가 있다.

예를 들어 건물명도소송에 부수해 임차인의 권리금 회수기회 보호의무 위반에 대한 손해배상 청구나 필요비·유익비의 청구, 원상회복청구권의 행사와 차임연체 또는 관리비 지급 여부나 그에 대한 상계권 행사, 갱신청구권 행사 여부 및 기간의 판단 등이 그러한 것이다.

그리고 상가명도소송에서 세입자에게 권리금 회수기회나 갱신청구권 등이 인정되지 않는 경우임에도 그에 대해 적절한 주장이나 대응을 하지 못해, 자칫 금전적인 손해 등을 보는 경우도 있으므로 충분한 대비가 필요하다.

상황에 따라서는 확실한 법률적 근거자료를 정리해 손해나 문제가 되는 부분에 대해 법률적인 해결방법 등을 잘 설명하여 협상을 시도하는 경우에는 보다 빠르게 문제가 해결되는 경우도 많다.

추가로 법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “상가건물명도소송 도중 점유자를 고의적으로 바꾸는 등으로 판결이 소용없게 만드는 일 등을 피하기 위해 점유이전금지가처분을 함께 실시해야 하는 일이 많고, 경우에 따라 퇴거불응·주거침입·공갈·협박 등의 형사절차를 적절히 활용해 압박해볼 필요도 있다.”고 조언한다.

그리고 어느 정도 합의점이 일치하는 상황이지만 약속이 지켜지지 않을 것에 대비할 필요가 있다면 따로 명도소송 없이 제소전화해라는 절차를 활용해 보는 것도 좋다.

이와 같이 임차인의 퇴거와 관련한 분쟁이 발생했을 때에는 소송 그 자체는 물론 협상시도부터 부수적인 법률적 대응, 집행실시, 가처분, 형사고소 등까지 종합적인 방법을 충분히 전략적으로 활용하는 것이 아주 중요하다.

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