[법률칼럼] 역전세 대란 속 전세금반환 분쟁의 해결책은

최근 전세금 하락으로 인한 역전세 대란 여파로 주택 임차인들이 전세금을 제때 돌려받지 못하여 주택 임대인과 분쟁을 겪는 사례들이 늘고 있는 추세이다. 전세금반환보증 제도를 운영하고 있는 주택도시보증공사(HUG)가 집계한 전국의 보증금반환 사고 건수만 보더라도 1년 만에 10배 이상 증가한 것으로 나타나고 있다.

주택 임대인이 갭투자 형식으로 주택을 소유하게 된 경우에는 전세가격이 하락하고 있는 현 시점에서 더더욱 전세보증금을 내어주기 어려운 처지가 된다. 이런 경우 주택 임차인과 임대인 사이의 전세금반환 분쟁은 필연이 될 수밖에 없다.

전세보증금을 반환받기 위한 안전장치는 여러 가지가 있을 수 있다. 주택 전세계약 시 처음부터 전세권을 설정하거나, 주택도시보증공사(HUG)를 통한 전세보증금반환보증 제도를 이용하거나, 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정신청을 활용하는 방안을 생각해 볼 수 있다.

하지만 전세권 설정, 전세보증금반환보증, 주택임대차분쟁조정위원회 조정신청 등의 방법에는 각각 한계와 맹점이 있어 실제 세입자들이 이용하는데 어려움이 있을 수 있다.

전세권 설정의 경우 집주인의 동의를 얻기 어려워 임차인은 미등기 전세계약을 맺을 수밖에 없는 것이 현실이다. 전세보증금반환보증의 경우에는 가입 조건이 까다롭고 보증료의 부담 등으로 실제 가입되는 세입자가 적은 것이 사실이다. 또한 주택임대차분쟁조정위원회 조정신청의 경우에는 임대인이 조정절차에 응하지 않는 경우 조정신청 자체가 기각되어 실효성이 없게 된다.

그 이외에 전세보증금을 반환받기 위한 실효성 있는 방안으로 주택임대차보호법상 확정일자를 통한 우선변제권을 확보하는 방법과 추후 전세금반환에 문제가 발생한 경우 진행할 수 있는 전세금반환 소송을 생각해 볼 수 있다.

주택임대차보호법상 우선변제권을 확보한 세입자의 경우 특히 주의할 점이 있다. 주택임대차 기간 만료 후 아직 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 함부로 이사를 하거나 전입신고를 하여 주택임대차보호법상의 우선변제권을 상실하는 일이 없도록 해야 한다. 임차한 주택에 대한 경매절차가 진행되는 최악의 경우에도 우선변제권을 유지하고 있어야 보증금을 찾을 수 있는 기회가 생기기 때문이다.

법무법인 혜안 명도전담센터에 따르면 “전세기간 만료 이후 부득이 이사를 가야하는 사정이 있는 세입자의 경우 주택임대차보호법상의 임차권등기명령 제도를 활용하면 좋다. 주택임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있는데, 임차권등기명령 집행에 따른 임차권등기를 마쳐지면 이미 취득한 우선변제권을 그대로 유지한 채 이사를 갈 수 있다”고 설명했다.

또한, “간혹 임대인이 임차권등기를 말소해야 전세보증금을 반환해주겠다고 하는 경우도 보게 된다. 임차권등기 말소보다 임대인의 전세금반환이 먼저 선행되어야 하기 때문에 이러한 임대인의 요구에는 전혀 응할 필요가 없고, 전세금반환 소송을 통해 전세보증금 회수 절차에 들어가야 한다”는 점을 덧붙여 강조했다.


정리  |  박성준 기자 mediapark@ekn.kr