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001
권리금회수 분쟁 사안
2016.06.03

1. 사안


임차인 A는 임대인 B와 2002. 7. 30.경 임대차계약을 체결하면서 특약사항 제8조에 따라 화해조서를 작성해 주었고, B가 위 특약사항 제8조에 따라 A가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내에 제3자에게 영업을 양도할 경우, 제3자와 사이에 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 새로운 임대차계약을 체결할 의무를 부담한다고 하였습니다.


그 후 임차인 A는 2010. 11. 10. 신규 임차인 C와 사이에 음식점의 영업권을 상가권리금 약 2억에 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약은 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 임대보증금 3,000만, 월세 350만의 조건임을 전제로 하였습니다. ​ 


그런데 B는 A가 C등 제3자에게 영업을 양도함에 있어 이 사건 임대차계약의 조건을 변경하여 거액의 임대차보증금 및 차임을 요구하면서 임대차계약의 체결에 협조하지 아니하여 A와 C사이의 영업양도계약이 파기되게 하였고, 이로써 A는 영업양도계약상 지급받을 수 있었던 권리금 상당액인 약 2억의 손해를 입었습니다. 


한편, A는 임대차기간이 2014. 7. 31.까지이고 건물명도는 동년 8. 28.자 임대인 B에게 명도해 주었고, 그 기간 동안 임차인이 권리금조로 상당한 이익을 얻은 경우 손해액 산정에서 이를 공제할 수 있느냐 입니다. ​ 


이 문제는 손익상계의 문제는 아닐 것입니다. 왜냐하면 손해배상액의 산정에 있어 손익상계가 허용되기 위해서는 손해배상책임의 원인이 되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었을 뿐만 아니라 그 이득은 배상의무자가 배상하여야 할 손해의 범위에 대응하는 것이어야 하기 때문입니다. 


즉, 위 사례에서 상가권리금에 상응하는 이익을 취득하였다고 하더라도 그것은 손해배상책임의 원인이 되는 임대인의 권리금회수 방해와는 아무런 관계가 없는 이익으로서 손익상계에 의하여 공제하여야 할 이익으로 볼 수 없습니다. ​ ​ ​ 


2. 판례 ​ 


비록 하급심이지만 귀추가 주목된 최근판례로 위 사례에서 계약기간 도중에 임차인이 상가권리금 약 2억을 받을 수 있는 다른 임차인을 소개하였음에도 불구하고 임대인이 임대차계약체결을 거절하였고 이는 계약위반으로서 손해배상의 대상임을 어느 정도 인정하면서도, 종례 대법원 판례를 인용하여 상가권리금의 가치를 임대차계약기간 동안 영업할 수 있는 정도로 이해하여,​ 임대차계약에서 정한 전체 임대차기간 동안 이 사건 건물을 사용, 수익하면서 이 사건 음식점을 운영한 이상, A가 2010. 11. 10.경 이 사건 음식점에 관한 잔존 임대차기간 동안의 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 상가권리금 상당액이 B의 위 의무 불이행으로 인하여 A가 입은 손해에 해당한다고 볼 수는 없다고 판시하였습니다.

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