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명도·임대차 전담

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명도·임대차전담센터

갑작스럽게 건물에서 퇴거하라는 내용의 상가명도소송이 제기되는 이유들 중 아주 흔한 것 중 하나가 바로 임차인이 월세미납 즉 차임연체를 하였다는 이유이다.

상가임대차보호법에서는 임차인이 3기에 달하는 차임연체를 한 경우에 건물주인 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 여기서 말하는 3기에 달하는 이란, 예를 들어 월세가 월 100만 원이라면 그동안 밀렸던 액수를 합해서 총 300만 원에 달한 적이 있어야 3기의 차임연체에 해당한다는 것이다.

물론 위의 법 조항은 정당하게 세를 지급하지 않는 임차인이 있는 경우, 임대인의 권리를 보호해주기 위하여 마련된 것이지만, 생각보다 많은 경우에 세입자를 일방적으로 내쫒기 위한 수단으로 악용하는 경우도 많은 것이 사실이다.

예를 들면 깜빡하고 정해진 날짜에 세를 지급하지 않고 며칠이 지나서 주는 경우는 사실 아주 흔하게 있을 수 있는 일임에도, 아무런 말도 하고 있지 않다가 3기에 달하는 월세미납이 되자 해지를 하거나, 어느 정도 양보를 해줄 법도 한데 단순히 위의 법률규정을 들먹이며 퇴거를 요청하며 명도소송을 제기하는 경우들이 그것이다.

그러한 일이 발생하는 이면에는 법률적인 부분을 떠나서 건물주의 욕심이나 서로 간의 감정적인 불화가 사실상 가장 큰 이유로 작용하기 때문에, 해지를 당하는 세입자 입장에서도 어떻게든 손해를 줄이거나 이익을 끌어오기 위해 적극적으로 대응을 하기도 한다.

만약 갑작스러운 해지로 인해 퇴거를 해버린다면 그동안 잘 진행되고 있던 영업을 하지 못하게 되어 손해가 막심하고, 또 다른 곳을 알아보며 준비를 해야 하는 시간도 촉박할 수 있으며, 새로운 시작이 항상 좋은 결과로 이어질 수는 확신할 수 없어 고민이 커질 수 있다.

또 중요한 것은 만약 권리금이라도 들어가 있는 경우에는 그것을 회수하는 문제도 아주 중요한 문제가 되고, 때로는 보증금반환에 있어서도 문제가 엮이기도 한다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터는 “임차인은 월세미납에 대하여 상대방이 인용한 부분을 입증하는 등으로 해지를 피할 수 있는 방법을 찾을 수도 있으며, 꼭 그렇지는 않더라도 건물명도소송 등에서 가능한 장기간 법적 절차가 진행되도록 하여, 그 기간 동안 영업활동이나 다른 준비를 해 손해를 최소화하는 전략을 세울 필요가 있다”고 조언한다.

이러한 문제들을 피할 수 있는 가장 좋은 방법은 바로, 차임연체가 임차인의 권리에 상당한 영향을 끼칠 수 있다는 것을 확실하게 인지하고, 가능한 한 월세를 밀리지 않는 것이며, 부득이하게 밀리더라도 3기에 달하기까지의 월세를 밀리지 않도록 신경을 써야 할 것이다.

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